Quais são as dificuldades encontradas na hora de fazer a avaliação e perícia de imóveis?
Quando falamos de avaliação de imóveis encontramos uma grande quantidade de fatores e diversas análises técnicas que são necessárias para identificar as situações desse imóvel no mercado.
Tais fatores colocam esse imóvel em certo valor, em conjunto com estes fatores os valores sentimentais agregados, e em muitos casos geram desacordos sobre o valor final da casa que está à venda, levando assim as partes envolvidas na negociação a discordarem do valor, e em consequência disso não realizando o negócio.
Há muitos casos em que as partes envolvidas encontram uma disparidade considerável na avaliação e não conseguem chegar a um valor comum. Na grande maioria das vezes são familiares que não se entendem nos valores, bancos que fazem das avaliações uma coisa incompleta, dificultando assim as garantias de empréstimos e isso sem dizer sobre os processos judiciais que necessitam de definições cada vez mais precisas e sem qualquer dúvida, resultando dessa forma no valor mais próximo do real.
Todos esses fatores colocam os compradores e proprietários de imóveis em conflito de conhecimento, pois acabam recebendo várias opiniões de valores para o imóvel. O proprietário tem um valor na cabeça, a imobiliária sugere outro, o vizinho dá um palpite, o banco também coloca o seu valor e assim as partes já não têm realmente certeza de quanto vale sua casa.
Se levarmos em consideração os valores passados pelas imobiliárias veremos que elas oferecem valores superiores se comparados com os bancos (pelo motivo de que os bancos utilizam o imóvel como garantia para o financiamento), uma vez que consideram a negociação para venda visando maiores comissões.
Por outro lado, os bancos e hipotecas ou instituições de empréstimos podem levar em consideração uma porcentagem diferente do real preço de mercado do imóvel. Como o valor serve para assegurar às instituições nos casos de execução de garantia e definição de valores financiados. Em muitos casos as instituições tendem a fazer uma avaliação privilegiando seus produtos ou serviços ao invés do real valor do imóvel.
Sendo assim, a grande dificuldade na hora de fazer a avaliação do imóvel está na grande divergência de opiniões de valores emitidos e na grande quantidade de itens a serem avaliados na hora de determinar o valor do imóvel.
Como se não bastasse tudo isso, ainda temos um grave problema dentro do Brasil: a grande maioria das fontes de informações de negócios não conta com valor preciso das transações, justamente pelo motivo da carga tributária.
Porém, existe uma maneira de se avaliar imóveis mercadologicamente de maneira idônea e imparcial, que tenha validade legal como prova em processos judiciais através de um estudo aprofundado sobre as características do imóvel e levantamento de dados mercadológico compilados em um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica realizado por um Perito Avaliador de Imóveis Certificado.
Essa perícia sobre o valor do imóvel irá definir o valor preciso da casa para que assim as partes possam chegar ao consenso. Quer seja para compra, venda, solução extrajudicial ou servir de referencia para o magistrado em uma decisão judicial.
Atualmente, muitos bancos e instituições financeiras passaram a utilizar o Laudo ou Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica para contemplar um valor mais apurado e de validade legal dos imóveis.
Como é feita a avaliações de casas?
Segundo o Prof. Antonio Sérgio de Almeida do CAAVI que é Perito Avaliador Judicial, deve-se definir primeiramente qual metodologia será a mais adequada para avaliação da casa em questão, levando-se em consideração os dados relevantes, aspectos como benfeitorias e serviços disponíveis que devem ser avaliados e impactam positiva ou negativamente no valor do bem.
Como exemplo podemos citar a verificação do bairro e localização dessa casa no bairro, posicionamento em relação aos vizinhos, via de acessos, itens que são extremamente relevantes na valorização deste imóvel.
Posição do sol, ruídos, infraestrutura, topografia em relação ao leito carroçado, garagem, se a vizinhança possuem características comerciais, residenciais ou industriais, são itens que influenciam na hora de se fazer, por exemplo, a avaliação de casas.
O terreno também deve ser levado em consideração, constando zoneamento e questões ligadas ao meio ambiente, somem-se a isso, questões de mercado e liquidez do bem que também será avaliada.
Também devem ser avaliados os valores de custo para a construção de imóvel por metro quadrado, valores esses que são fornecidos pela revista PINI de construção por exemplo.
Além disso, a idade da casa onde o Perito avaliador identificará a depreciação pelo tempo, qualidade do acabamento, arquitetura, processos construtivos e seu estado de conservação devem ser computados e levados em consideração.
Tendo esses dados em mãos a avaliação de casas passará por comparações com outros imóveis similares quando viável.
Esse método de avaliação e chamada de comparativa por amostragem de mercado é o mais indicado quando viável, pois se faz necessário certa quantidade de casa similar para ter uma amostra significativa, como diz o Prof. Sérgio do CAAVI, devemos comparar “banana com banana e laranja com laranja”.
O que considerar na hora de avaliar?
Como visto acima vários aspectos entram em jogo para se saber o valor real de uma casa. Por isso um laudo técnico de avaliação mercadológica acaba por ter um papel definitivo na hora de identificar, coletar informações e oferecer um valor mais próximo do real possível na avaliação.
Se você deseja vender, alugar ou financiar uma casa, o serviço de avaliação por um perito certificado oferece os laudos que agora podem ser utilizados por bancos em operações de crédito e é a melhor maneira de assegurar um valor preciso como prova em litígios por exemplo.
Entretanto, como mostrado anteriormente, existem inúmeros casos como financiamentos, acordos extrajudiciais e processos judiciais que se tornam obrigatórios um parecer expedido por perito avaliador certificado. Além de uma infinidade de fatores que podem prejudicar uma avaliação correta e acarretar em uma decisão equivocada.
Por essas razões em uma avaliação de imóvel é recomendado fortemente ao menos uma consulta a um perito avaliador especializado e credenciado, que, por sua vez, pode lhe gerar os laudos de avaliação mercadológica que podem ser validados legalmente e inclusive utilizados por bancos nas operações de crédito e garantias fiduciárias.